法律研究
保证合同无效,是否还存在保证期间?
文章发布时间:2021年3月16日
素材来源:速调法律网
【案例】2013年8月16日,原告卜树祥与被告恒隆房地产公司签订商品房买卖合同,约定后者将其开发建设的位于哈尔滨市香坊区香福路农垦新城5栋2单元15层1号的一套房屋(使用面积为46.74平方米)出售给前者,价格为384764.00元,交付期限为2013年12月31日前。原告分别于2013年8月15日、17日向恒隆房地产公司交付购房款188456.00元、196308.00元,共计384764.00元。后因恒隆房地产公司未能按期交房,三方当事人于2014年5月27日共同签订了补充协议书,约定恒隆房地产公司保证在2014年10月31日前交房进户,如逾期未进户,应从2014年4月1日起,按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息,香坊农场为其付款义务提供担保。事实查明,本案讼争房屋未取得商品房预售许可证明,恒隆房地产公司亦未向原告交付该房屋,并且原告也无证据证明其在保证期间内要求香坊农场承担保证责任。
【焦点】当原告与保证人签订的保证合同无效,保证期间对当事人是否还有约束力?
【解析】首先,被告恒隆房地产公司在房屋未取得商品房预售许可证明下出售房屋,而且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明,根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同, 应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”原告与被告恒隆房地产公司签订的买卖合同无效。
其次,房屋买卖合同和保证合同具有主从关系。房屋买卖合同属于主合同,当主合同无效时,作为从合同的保证合同当然无效。依据是《民法典》第六百八十二条第一款的规定,“保证合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的,保证合同无效,但是法律另有规定的除外。”
本案中最为棘手的是,在一般逻辑下,保证合同无效,大家都会理解为保证期间也会不复存在。然而,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十三条的规定,“保证合同无效,债权人未在约定或者法定的保证期间内依法行使权利,保证人主张不承担赔偿责任的,人民法院应予支持。”即法律规定的保证期间仍具有相应的拘束力,在保证期间债权人向保证人主张权利的,保证期间就会转为诉讼时效,保证人需要承担连带责任。这在某种程度上算是一个逻辑以外的例外性规定。但即便如此,本案中原告并无提出证据,证明其在保证期间内要求香坊农场承担保证责任,因此保证人香坊农场不需要为恒隆房地产公司的债务承担连带责任。
(完)【解析】首先,被告恒隆房地产公司在房屋未取得商品房预售许可证明下出售房屋,而且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明,根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同, 应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”原告与被告恒隆房地产公司签订的买卖合同无效。
其次,房屋买卖合同和保证合同具有主从关系。房屋买卖合同属于主合同,当主合同无效时,作为从合同的保证合同当然无效。依据是《民法典》第六百八十二条第一款的规定,“保证合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的,保证合同无效,但是法律另有规定的除外。”
本案中最为棘手的是,在一般逻辑下,保证合同无效,大家都会理解为保证期间也会不复存在。然而,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十三条的规定,“保证合同无效,债权人未在约定或者法定的保证期间内依法行使权利,保证人主张不承担赔偿责任的,人民法院应予支持。”即法律规定的保证期间仍具有相应的拘束力,在保证期间债权人向保证人主张权利的,保证期间就会转为诉讼时效,保证人需要承担连带责任。这在某种程度上算是一个逻辑以外的例外性规定。但即便如此,本案中原告并无提出证据,证明其在保证期间内要求香坊农场承担保证责任,因此保证人香坊农场不需要为恒隆房地产公司的债务承担连带责任。
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